Devrions-nous acheter en indivision ou en SCI ? C’est une question que nous nous sommes posées il y a deux ans, en commençant à sonder le marché de l’immobilier, avant notre achat. Le début de quelques aventures administratives. J’essaie de vous raconter ce que j’en ai compris 😬.

Quoi ? Pourquoi ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière. On dit qu’elle est « familiale » si tous les associés font partie de la même famille, dans un sens assez large (cousins jusqu’à je ne sais pas quel degré).

Si vous achetez à plusieurs et que vous ne faites pas de SCI, vous êtes tous propriétaires en indivision. Toutes les décisions majeures doivent être prises à l’unanimité. À deux c’est jouable. Si l’un des deux propriétaires décède, ses héritiers entrent automatiquement dans l’indivision. Pour deux époux, pas de soucis, ils sont héritiers de l’un de l’autre. Pour des frères et sœurs, ce n’est pas automatique. Revendre les parts et partager les loyers peut commencer à devenir complexe à ce moment-là. Le principal avantage de la SCI, c’est qu’elle va apporter de la souplesse dans cette situation spécifique.

On peut trouver plein d’autres explications sur le web, c’est sûrement plus compliqué que ça, mais c’est l’essentiel que j’ai retenu.

Difficile de peser le pour ou le contre de la SCI ? Voici quelques observations que nous avons faites. Plus de détails dans le texte.

• La SCI ne donne aucun avantage fiscal a priori.
• La SCI ne diffère juridiquement d’avec l’indivision que sur la faculté de changer les règles de gestion. Notamment en cas d’héritage avec plusieurs héritiers, il est possible d’imposer aux héritiers de vendre leur part aux autres associés.
• Bon à savoir : les conditions d’emprunt avec les banques peuvent changer. Certaines banques offrent un taux d’emprunt majoré (par exemple de 0.2 points) aux SCI par rapport à un prêt personnel.
• Il faudra ouvrir un compte spécifique, qui peut coûter plus cher selon la banque.
• Certaines banques ont du mal à gérer un prêt non personnel, et notamment vous ne pourrez pas emprunter chez des banques en ligne.
• Qui dit SCI dit société, avec tout ce que cela implique : il faut déclarer ses résultats aux impôts, donc faire un minimum de comptabilité. Disons qu’il y a de la paperasse en surplus.
• En SCI, le propriétaire de la maison est une personne morale et non physique. Cela peut changer les règles d’attribution de certaines aides financières.

Quand ?

Je conseille de monter la SCI avant de signer le compromis de vente. Il est possible de le faire après, entre la signature du compromis et les demandes de crédit auprès des banques, mais cela risque de vous faire perdre du temps, comme nous en avons fait l’expérience.

Si vous venez de trouver un bien et que quelques doutes persistent, il est temps de se décider. Si vous décidez de monter la SCI, faites les démarches au plus vite, car les banques ne font les dossiers de demande de prêt qu’avec un K-Bis, c’est-à-dire avec les papiers d’identités de votre société.

Si la SCI n’est pas constituée au moment de la signature du compromis, le notaire y inclura une clause de substitution qui vous permettra de signer le compromis à vos noms, et de substituer la SCI en tant qu’acquéreur plus tard. Ce n’est pas difficile, mais c’est un papier de plus.

Comment ?

Il est à la fois simple et compliqué de monter une SCI, surtout si on n’est pas versé dans le langage des contrats, status, et autres documents juridiques. En gros il y a 4 choses à faire :

1. choisir un nom de société,
2. écrire les statuts,
3. remplir un dossier,
4. envoyer le tout à la chambre de commerce locale.

Un notaire ou un avocat peut vous aider à accomplir ces démarches. Si vous demandez à un notaire de le faire, il s’occupera de tout. Avantage : moins de soucis sur la régularité des démarches. Inconvénient : ça coûte cher 💸💸💸.

Notre expérience

La création de la société

Le plus délicat à mon point de vue, c’était d’écrire les statuts. J’en avais trouvé un modèle sur Internet, mais comment être sûre qu’il correspondait bien ? À ce moment je n’avais pas encore compris qu’il n’y a pas de différence dans les status d’une SCI classique ou familiale, et je ne maîtrisais pas bien les clauses auxquelles il faudrait faire attention.

Nous avons repoussé ces démarches jusqu’à ne plus avoir le choix : ayant trouvé notre bien et fait une offre, il fallait avancer. Nous avons demandé conseil au notaire, le même que celui chargé de la vente, parce que nous n’en connaissions pas d’autres. Et nous lui avons donc demandé de faire les démarches, sans vraiment savoir combien il allait demander : ce sera 2000€. Ouch 💸💸💸. Mais nous n’avons pas trop le choix, étant totalement inexpérimentés.

Conseil n°1 : si vous pouvez éviter le notaire, évitez-le…

Nous signons le compromis de vente plus de deux semaines après, et pourtant… il n’a pas encore préparé les statuts. Ce n’est pas grave dit-il, on a le temps. Pourtant l’été arrive… et nous savons qu’en France, en août, tout s’arrête. L’après-midi même, un clerc nous envoie une première version des status et nous demande de confirmer les derniers détails : le nom de la société, le capital souhaité, le nombre de parts. C’est à ce moment que nous choisissons le nom de la société (nous n’y avions pas trop pensé avant, qu’il faudrait un nom !). Nous trouvons un jeu de mots rigolo avec nos prénoms 🐸.

Conseil n°2 : d’après le notaire, c’est une bonne idée de ne pas mettre son nom de famille dans le nom de la société. Je ne sais plus la raison qu’il avait donné, mais c’est déjà bien par discrétion : si on trouve la société en googlant votre nom de famille, est-ce que ça vous gêne ?

Conseil n°3 : vérifiez que le nom n’est pas déjà utilisé en effectuant une recherche sur societe.com.

Environ 10 jours après, nous signons les statuts chez le notaire, qui n’a plus qu’à faire le dépôt pour pouvoir nous envoyer l’extrait de K-Bis, le document contenant le numéro d’immatriculation de notre société. Il nous fait signer une procuration pour cela. Nous repartons confiants : nous avons déjà des contacts avec plusieurs banques, si tout va bien nous pourrons même signer notre demande avant de partir en vacances début août !

10 jours après, relance par email. 2 semaines après, email : il y avait une erreur dans un papier que nous devons re-signer. Mais suite à un accident (grave) de notre côté, en ce 23 juillet 2019, nous ne pouvons renvoyer le papier « que » 3 jours après. Encore 6 jours pour un K-bis provisoire, et un de plus pour le K-bis final… mais nous sommes déjà vendredi après-midi, le 3 août.

Conseil n°4 : il ne faut pas hésiter à harceler les notaires pour faire avancer un dossier.

Quelques formalités supplémentaires

La surprise, c’est d’avoir reçu presque deux ans plus tard un papier du tribunal de commerce nous demandant de déclarer les « bénéficiaires effectifs » (avec les pires menaces, tribunal, amende, prison, je ne sais plus exactement mais ça faisait peur). Je suis dans le doute sur la validité, mais le notaire me confirme (après email, téléphone…) que c’est legit. Pourquoi il ne m’en avais pas parlé avant ? Aucune idée, il avait sûrement oublié, mais je comprends que les notaires ne sont pas toujours les plus compétents sur la législation.

J’ai donc l’immense joie de faire connaissance avec le site infogreffe.fr, un truc qui sent l’arnaque à 1000 lieues, mais qui est bien officiel : on trouve le lien sur le site public justice.fr par exemple.

Pourquoi je parle d’arnaque ? Parce que 20 ou 25€ pour faire une déclaration de bénéficiaires, passe encore, mais presque 70€ pour déclarer un changement d’adresse, en ligne, ça dépasse mon entendement. Le site nous met en garde contre des arnaqueurs qui se font passer pour le greffe 😜. Effectivement, il faut faire attention aux arnaques, et j’ai vérifié plusieurs fois que je ne m’étais pas faite arnaquer, mais non, c’est bien infogreffe qui est le site officiel 😢. Sans parler des difficultés techniques de connexion, les limitations sur les mots de passe (faudrait pas que ce soit trop difficile à craquer quand même !), etc, etc.

L’impact sur la recherche de crédit

Évidemment, nous avons perdu du temps. Les banquiers sont tous plus ou moins partis en vacances, en tout cas en sous-effectif, et moi aussi je suis indisponible 2 semaines… mais les délais ne sont pas le sujet. Je voudrais juste donner ici quelques conséquences de l’achat en SCI sur la demande auprès des banques et du courtier.

Les banques en lignes ne font des prêts que pour les particuliers. Je ne les ai pas toutes regardées en détail, mais exit Boursorama et compagnie.

MeilleurTaux.com permet de sélectionner l’achat en SCI. Je remplis le dossier, un agent nous propose un rendez-vous avec HSBC. Problème : le conseiller HSBC découvre que c’est en SCI, les taux ne sont pas les mêmes, et surtout… ils ont des problèmes en ce moment en interne, c’est compliqué de prêter aux SCI, jusqu’à 4 mois de délais. Exit HSBC.

La Société Générale offrait des taux jusqu’à 0.8% sur des simulations en ligne. En rendez-vous : il faut compter 0.2 points de pourcentage en plus pour les SCI. Oups.

A la BNP, les taux sont les mêmes mais il faut voir un conseiller spécialisé en immobilier, qui ne peut pas nous faire de simulation sans avoir l’extrait de K-Bis ! En fait ils nous ouvrent un compte avant même de signer la demande de crédit.

Conseil n°5 : le CIC est une banque professionnelle à l’origine, ouverte aux particuliers. Aucun soucis avec eux.

Ce n’est pas pour leur faire de la pub, il y en a peut-être d’autres comme ça qui nous ont échappé. Mais ils ont assuré sur notre dossier, c’est un fait.

La question des impôts

Au moment de la création, le notaire nous dit de mettre comme adresse de la société l’adresse de la maison que nous achetons. Cela nous paraît un peu étonnant, mais soit, il doit savoir ce qu’il fait. Le problème ? nous le découvrons à la remise des clés, en ouvrant la boîte aux lettres, au mois de novembre. Un courrier des impôts, contenant une erreur quant au type de déclaration de revenu : la société a été déclaré en « IS » (impôts sur les sociétés) au lieu de « BIC-RSE » (et là je me perds mais bon)… s’ensuivent quelques mois de démarches pour faire la correction… qui arrive pendant le confinement… au moment des déclarations de revenu, youpie.

Conseil n°6 : pour ne pas énerver le contrôleur des impôts, pensez à toujours avoir votre numéro SIREN à portée de main, et à le coller dans tous vos emails.

Je passe sur les échanges avec les impôts pour être capable de remplir le bon formulaire pour la déclaration de résultats. Pour faire court : il s’agit du formulaire 2072-S, qui pour la télédéclaration a été fusionné avec un autre et s’appelle donc 2072.

Conseil n°7 : si vous avez des cases grisées dans la déclaration, c’est peut-être qu’il faut commencer par les annexes. Vous n’y auriez pas pensé, hein ?

Autres conséquences inattendues

✅ Pendant le premier confinement, nous hésitions à aller travailler dans la maison. Ce n’était pas vraiment l’idée du confinement, même si dans le fond nous n’aurions pas pris de risque. Les magasins de bricolage étant fermés, les possibilités étaient limitées, mais au bout d’un certain temps nous voulions au moins prendre notre courrier.

Nous avons téléphoné au commissariat pour savoir si nous aurions le droit de nous déplacer pour cela. Bonne nouvelle : étant gérants de la SCI, nous pouvions cocher la case « déplacement pour le travail » et montrer notre K-Bis en cas de contrôle. Pour une bonne nouvelle, ça, c’est une bonne nouvelle !!!

❌En cherchant les différentes possibilités d’aides au financement de nos travaux de rénovation énergétique, je suis allée faire une simulation sur le site du gouvernement, SimulAides. Et là, oops, 2 cases possibles : Propriétaire occupant, ou propriétaire occupant membre d’une SCI. Avec des résultats différents : dans le deuxième cas, nous ne sommes pas éligibles à MaPrimRénov’.

Je n’en crois pas mes yeux. Est-ce le cas même pour une SCI familiale comme la nôtre ? Je téléphone à un conseiller Faire, ils me renvoient vers l’ADIL. L’ADIL me demande de faire la demande par email et me donne la réponse au bout de quelque jours. Pas possible, même si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Ne reste plus que la prime CEE, c’est toujours ça !

Conclusion

À savoir : il y a bien des différences en pratique dans les démarches quand on emprunte en SCI, avec de la lourdeur administrative.

La nuance entre SCI et SCI familiale est franchement floue. La SCI nous donne un statut de professionnels qui n’est pas vraiment effectif si on achète notre résidence principale. Cela reste un montage particulier et il faut savoir que cela induit quelques complexités.

Ceci dit, si vous achetez à plusieurs et que vous voulez vous protéger de mauvaises expériences liées à l’indivision, vous n’avez pas vraiment le choix, il faut en passer par là. Dans notre cas, étant tous deux encore célibataire, c’était l’option qui nous a paru la plus souple. Peut-être avons-nous été mal renseignés ? Si c’est le cas, j’aimerais bien savoir pourquoi, et s’il existe une ressource facile d’accès qui permet d’identifier clairement les différences !

Disclaimer

Il est évident que je ne suis ni juriste ni professionnelle de l’immobilier. J’explique ici ce que j’ai compris par mon expérience pratique. Mes propos n’ont pas de valeur légale. Pour des conseils précis, adressez-vous à un professionnel.