Monter (ou pas) une SCI familiale

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Devrions-nous acheter en indivision ou en SCI ? C’est une question que nous nous sommes posĂ©es il y a deux ans, en commençant Ă  sonder le marchĂ© de l’immobilier, avant notre achat. Le dĂ©but de quelques aventures administratives. J’essaie de vous raconter ce que j’en ai compris 😬.

Quoi ? Pourquoi ?

Une SCI est une SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre. On dit qu’elle est « familiale » si tous les associĂ©s font partie de la mĂȘme famille, dans un sens assez large (cousins jusqu’Ă  je ne sais pas quel degrĂ©).

Si vous achetez Ă  plusieurs et que vous ne faites pas de SCI, vous ĂȘtes tous propriĂ©taires en indivision. Toutes les dĂ©cisions majeures doivent ĂȘtre prises Ă  l’unanimitĂ©. À deux c’est jouable. Si l’un des deux propriĂ©taires dĂ©cĂšde, ses hĂ©ritiers entrent automatiquement dans l’indivision. Pour deux Ă©poux, pas de soucis, ils sont hĂ©ritiers de l’un de l’autre. Pour des frĂšres et sƓurs, ce n’est pas automatique. Revendre les parts et partager les loyers peut commencer Ă  devenir complexe Ă  ce moment-lĂ . Le principal avantage de la SCI, c’est qu’elle va apporter de la souplesse dans cette situation spĂ©cifique.

On peut trouver plein d’autres explications sur le web, c’est sĂ»rement plus compliquĂ© que ça, mais c’est l’essentiel que j’ai retenu.

Difficile de peser le pour ou le contre de la SCI ? Voici quelques observations que nous avons faites. Plus de détails dans le texte.

  • La SCI ne donne aucun avantage fiscal a priori.
  • La SCI ne diffĂšre juridiquement d’avec l’indivision que sur la facultĂ© de changer les rĂšgles de gestion. Notamment en cas d’hĂ©ritage avec plusieurs hĂ©ritiers, il est possible d’imposer aux hĂ©ritiers de vendre leur part aux autres associĂ©s.
  • Bon Ă  savoir : les conditions d’emprunt avec les banques peuvent changer. Certaines banques offrent un taux d’emprunt majorĂ© (par exemple de 0.2 points) aux SCI par rapport Ă  un prĂȘt personnel.
  • Il faudra ouvrir un compte spĂ©cifique, qui peut coĂ»ter plus cher selon la banque.
  • Certaines banques ont du mal Ă  gĂ©rer un prĂȘt non personnel, et notamment vous ne pourrez pas emprunter chez des banques en ligne.
  • Qui dit SCI dit sociĂ©tĂ©, avec tout ce que cela implique : il faut dĂ©clarer ses rĂ©sultats aux impĂŽts, donc faire un minimum de comptabilitĂ©. Disons qu’il y a de la paperasse en surplus.
  • En SCI, le propriĂ©taire de la maison est une personne morale et non physique. Cela peut changer les rĂšgles d’attribution de certaines aides financiĂšres.

Quand ?

Je conseille de monter la SCI avant de signer le compromis de vente. Il est possible de le faire aprĂšs, entre la signature du compromis et les demandes de crĂ©dit auprĂšs des banques, mais cela risque de vous faire perdre du temps, comme nous en avons fait l’expĂ©rience.

Si vous venez de trouver un bien et que quelques doutes persistent, il est temps de se dĂ©cider. Si vous dĂ©cidez de monter la SCI, faites les dĂ©marches au plus vite, car les banques ne font les dossiers de demande de prĂȘt qu’avec un K-Bis, c’est-Ă -dire avec les papiers d’identitĂ©s de votre sociĂ©tĂ©.

Si la SCI n’est pas constituĂ©e au moment de la signature du compromis, le notaire y inclura une clause de substitution qui vous permettra de signer le compromis Ă  vos noms, et de substituer la SCI en tant qu’acquĂ©reur plus tard. Ce n’est pas difficile, mais c’est un papier de plus.

Comment ?

Il est Ă  la fois simple et compliquĂ© de monter une SCI, surtout si on n’est pas versĂ© dans le langage des contrats, status, et autres documents juridiques. En gros il y a 4 choses Ă  faire :

  1. choisir un nom de société,
  2. Ă©crire les statuts,
  3. remplir un dossier,
  4. envoyer le tout Ă  la chambre de commerce locale.

Un notaire ou un avocat peut vous aider Ă  accomplir ces dĂ©marches. Si vous demandez Ă  un notaire de le faire, il s’occupera de tout. Avantage : moins de soucis sur la rĂ©gularitĂ© des dĂ©marches. InconvĂ©nient : ça coĂ»te cher 💾💾💾.

Notre expérience

La création de la société

Le plus dĂ©licat Ă  mon point de vue, c’Ă©tait d’Ă©crire les statuts. J’en avais trouvĂ© un modĂšle sur Internet, mais comment ĂȘtre sĂ»re qu’il correspondait bien ? À ce moment je n’avais pas encore compris qu’il n’y a pas de diffĂ©rence dans les status d’une SCI classique ou familiale, et je ne maĂźtrisais pas bien les clauses auxquelles il faudrait faire attention.

Nous avons repoussĂ© ces dĂ©marches jusqu’Ă  ne plus avoir le choix : ayant trouvĂ© notre bien et fait une offre, il fallait avancer. Nous avons demandĂ© conseil au notaire, le mĂȘme que celui chargĂ© de la vente, parce que nous n’en connaissions pas d’autres. Et nous lui avons donc demandĂ© de faire les dĂ©marches, sans vraiment savoir combien il allait demander : ce sera 2000€. Ouch 💾💾💾. Mais nous n’avons pas trop le choix, Ă©tant totalement inexpĂ©rimentĂ©s.

Conseil n°1 : si vous pouvez Ă©viter le notaire, Ă©vitez-le…

Nous signons le compromis de vente plus de deux semaines aprĂšs, et pourtant… il n’a pas encore prĂ©parĂ© les statuts. Ce n’est pas grave dit-il, on a le temps. Pourtant l’Ă©tĂ© arrive… et nous savons qu’en France, en aoĂ»t, tout s’arrĂȘte. L’aprĂšs-midi mĂȘme, un clerc nous envoie une premiĂšre version des status et nous demande de confirmer les derniers dĂ©tails : le nom de la sociĂ©tĂ©, le capital souhaitĂ©, le nombre de parts. C’est Ă  ce moment que nous choisissons le nom de la sociĂ©tĂ© (nous n’y avions pas trop pensĂ© avant, qu’il faudrait un nom !). Nous trouvons un jeu de mots rigolo avec nos prĂ©noms 🐾.

Conseil n°2 : d’aprĂšs le notaire, c’est une bonne idĂ©e de ne pas mettre son nom de famille dans le nom de la sociĂ©tĂ©. Je ne sais plus la raison qu’il avait donnĂ©, mais c’est dĂ©jĂ  bien par discrĂ©tion : si on trouve la sociĂ©tĂ© en googlant votre nom de famille, est-ce que ça vous gĂȘne ?

Conseil n°3 : vĂ©rifiez que le nom n’est pas dĂ©jĂ  utilisĂ© en effectuant une recherche sur societe.com.

Environ 10 jours aprĂšs, nous signons les statuts chez le notaire, qui n’a plus qu’Ă  faire le dĂ©pĂŽt pour pouvoir nous envoyer l’extrait de K-Bis, le document contenant le numĂ©ro d’immatriculation de notre sociĂ©tĂ©. Il nous fait signer une procuration pour cela. Nous repartons confiants : nous avons dĂ©jĂ  des contacts avec plusieurs banques, si tout va bien nous pourrons mĂȘme signer notre demande avant de partir en vacances dĂ©but aoĂ»t !

10 jours aprĂšs, relance par email. 2 semaines aprĂšs, email : il y avait une erreur dans un papier que nous devons re-signer. Mais suite Ă  un accident (grave) de notre cĂŽtĂ©, en ce 23 juillet 2019, nous ne pouvons renvoyer le papier « que » 3 jours aprĂšs. Encore 6 jours pour un K-bis provisoire, et un de plus pour le K-bis final… mais nous sommes dĂ©jĂ  vendredi aprĂšs-midi, le 3 aoĂ»t.

Conseil n°4 : il ne faut pas hésiter à harceler les notaires pour faire avancer un dossier.

Quelques formalités supplémentaires

La surprise, c’est d’avoir reçu presque deux ans plus tard un papier du tribunal de commerce nous demandant de dĂ©clarer les « bĂ©nĂ©ficiaires effectifs » (avec les pires menaces, tribunal, amende, prison, je ne sais plus exactement mais ça faisait peur). Je suis dans le doute sur la validitĂ©, mais le notaire me confirme (aprĂšs email, tĂ©lĂ©phone…) que c’est legit. Pourquoi il ne m’en avais pas parlĂ© avant ? Aucune idĂ©e, il avait sĂ»rement oubliĂ©, mais je comprends que les notaires ne sont pas toujours les plus compĂ©tents sur la lĂ©gislation.

J’ai donc l’immense joie de faire connaissance avec le site infogreffe.fr, un truc qui sent l’arnaque Ă  1000 lieues, mais qui est bien officiel : on trouve le lien sur le site public justice.fr par exemple.

Infogreffe, le site officiel pour les formalitĂ©s des entreprises d’aprĂšs le site du gouvernement.

Pourquoi je parle d’arnaque ? Parce que 20 ou 25€ pour faire une dĂ©claration de bĂ©nĂ©ficiaires, passe encore, mais presque 70€ pour dĂ©clarer un changement d’adresse, en ligne, ça dĂ©passe mon entendement. Le site nous met en garde contre des arnaqueurs qui se font passer pour le greffe 😜. Effectivement, il faut faire attention aux arnaques, et j’ai vĂ©rifiĂ© plusieurs fois que je ne m’Ă©tais pas faite arnaquer, mais non, c’est bien infogreffe qui est le site officiel 😱. Sans parler des difficultĂ©s techniques de connexion, les limitations sur les mots de passe (faudrait pas que ce soit trop difficile Ă  craquer quand mĂȘme !), etc, etc.

Infogreffe, noté 1,3 sur TrustPilot

L’impact sur la recherche de crĂ©dit

Évidemment, nous avons perdu du temps. Les banquiers sont tous plus ou moins partis en vacances, en tout cas en sous-effectif, et moi aussi je suis indisponible 2 semaines… mais les dĂ©lais ne sont pas le sujet. Je voudrais juste donner ici quelques consĂ©quences de l’achat en SCI sur la demande auprĂšs des banques et du courtier.

Les banques en lignes ne font des prĂȘts que pour les particuliers. Je ne les ai pas toutes regardĂ©es en dĂ©tail, mais exit Boursorama et compagnie.

MeilleurTaux.com permet de sĂ©lectionner l’achat en SCI. Je remplis le dossier, un agent nous propose un rendez-vous avec HSBC. ProblĂšme : le conseiller HSBC dĂ©couvre que c’est en SCI, les taux ne sont pas les mĂȘmes, et surtout… ils ont des problĂšmes en ce moment en interne, c’est compliquĂ© de prĂȘter aux SCI, jusqu’Ă  4 mois de dĂ©lais. Exit HSBC.

La SociĂ©tĂ© GĂ©nĂ©rale offrait des taux jusqu’Ă  0.8% sur des simulations en ligne. En rendez-vous : il faut compter 0.2 points de pourcentage en plus pour les SCI. Oups.

A la BNP, les taux sont les mĂȘmes mais il faut voir un conseiller spĂ©cialisĂ© en immobilier, qui ne peut pas nous faire de simulation sans avoir l’extrait de K-Bis ! En fait ils nous ouvrent un compte avant mĂȘme de signer la demande de crĂ©dit.

Conseil n°5 : le CIC est une banque professionnelle Ă  l’origine, ouverte aux particuliers. Aucun soucis avec eux.

Ce n’est pas pour leur faire de la pub, il y en a peut-ĂȘtre d’autres comme ça qui nous ont Ă©chappĂ©. Mais ils ont assurĂ© sur notre dossier, c’est un fait.

La question des impĂŽts

Au moment de la crĂ©ation, le notaire nous dit de mettre comme adresse de la sociĂ©tĂ© l’adresse de la maison que nous achetons. Cela nous paraĂźt un peu Ă©tonnant, mais soit, il doit savoir ce qu’il fait. Le problĂšme ? nous le dĂ©couvrons Ă  la remise des clĂ©s, en ouvrant la boĂźte aux lettres, au mois de novembre. Un courrier des impĂŽts, contenant une erreur quant au type de dĂ©claration de revenu : la sociĂ©tĂ© a Ă©tĂ© dĂ©clarĂ© en « IS » (impĂŽts sur les sociĂ©tĂ©s) au lieu de « BIC-RSE » (et lĂ  je me perds mais bon)… s’ensuivent quelques mois de dĂ©marches pour faire la correction… qui arrive pendant le confinement… au moment des dĂ©clarations de revenu, youpie.

Conseil n°6 : pour ne pas énerver le contrÎleur des impÎts, pensez à toujours avoir votre numéro SIREN à portée de main, et à le coller dans tous vos emails.

Je passe sur les Ă©changes avec les impĂŽts pour ĂȘtre capable de remplir le bon formulaire pour la dĂ©claration de rĂ©sultats. Pour faire court : il s’agit du formulaire 2072-S, qui pour la tĂ©lĂ©dĂ©claration a Ă©tĂ© fusionnĂ© avec un autre et s’appelle donc 2072.

Conseil n°7 : si vous avez des cases grisĂ©es dans la dĂ©claration, c’est peut-ĂȘtre qu’il faut commencer par les annexes. Vous n’y auriez pas pensĂ©, hein ?

Autres conséquences inattendues

✅ Pendant le premier confinement, nous hĂ©sitions Ă  aller travailler dans la maison. Ce n’Ă©tait pas vraiment l’idĂ©e du confinement, mĂȘme si dans le fond nous n’aurions pas pris de risque. Les magasins de bricolage Ă©tant fermĂ©s, les possibilitĂ©s Ă©taient limitĂ©es, mais au bout d’un certain temps nous voulions au moins prendre notre courrier.

Nous avons tĂ©lĂ©phonĂ© au commissariat pour savoir si nous aurions le droit de nous dĂ©placer pour cela. Bonne nouvelle : Ă©tant gĂ©rants de la SCI, nous pouvions cocher la case « dĂ©placement pour le travail » et montrer notre K-Bis en cas de contrĂŽle. Pour une bonne nouvelle, ça, c’est une bonne nouvelle !!!

❌En cherchant les diffĂ©rentes possibilitĂ©s d’aides au financement de nos travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, je suis allĂ©e faire une simulation sur le site du gouvernement, SimulAides. Et lĂ , oops, 2 cases possibles : PropriĂ©taire occupant, ou propriĂ©taire occupant membre d’une SCI. Avec des rĂ©sultats diffĂ©rents : dans le deuxiĂšme cas, nous ne sommes pas Ă©ligibles Ă  MaPrimRĂ©nov’.

SimulAides

Je n’en crois pas mes yeux. Est-ce le cas mĂȘme pour une SCI familiale comme la nĂŽtre ? Je tĂ©lĂ©phone Ă  un conseiller Faire, ils me renvoient vers l’ADIL. L’ADIL me demande de faire la demande par email et me donne la rĂ©ponse au bout de quelque jours. Pas possible, mĂȘme si la SCI est soumise Ă  l’impĂŽt sur le revenu. Ne reste plus que la prime CEE, c’est toujours ça !

Conclusion

À savoir : il y a bien des diffĂ©rences en pratique dans les dĂ©marches quand on emprunte en SCI, avec de la lourdeur administrative.

La nuance entre SCI et SCI familiale est franchement floue. La SCI nous donne un statut de professionnels qui n’est pas vraiment effectif si on achĂšte notre rĂ©sidence principale. Cela reste un montage particulier et il faut savoir que cela induit quelques complexitĂ©s.

Ceci dit, si vous achetez Ă  plusieurs et que vous voulez vous protĂ©ger de mauvaises expĂ©riences liĂ©es Ă  l’indivision, vous n’avez pas vraiment le choix, il faut en passer par lĂ . Dans notre cas, Ă©tant tous deux encore cĂ©libataire, c’Ă©tait l’option qui nous a paru la plus souple. Peut-ĂȘtre avons-nous Ă©tĂ© mal renseignĂ©s ? Si c’est le cas, j’aimerais bien savoir pourquoi, et s’il existe une ressource facile d’accĂšs qui permet d’identifier clairement les diffĂ©rences !

Disclaimer

Il est Ă©vident que je ne suis ni juriste ni professionnelle de l’immobilier. J’explique ici ce que j’ai compris par mon expĂ©rience pratique. Mes propos n’ont pas de valeur lĂ©gale. Pour des conseils prĂ©cis, adressez-vous Ă  un professionnel.

2 commentaires Ajouter un commentaire

  1. Marc Amiot dit :

    Bravo pour l’article, trĂšs clair. Notre conseiller partimonial nous avait aussi indiquĂ©, concernant la SCI, qu’il fallait qu’il y ait des revenus, et donc que certains (au moins un) bien inclue dans la SCI soit en location.

    J'aime

    1. Amy dit :

      Merci pour le commentaire ! Je suis Ă©tonnĂ©e pour la question des revenus. En tout cas nous, nous n’avons pas de revenus puisque nous ne louons pas, le notaire n’avait pas l’air de penser que ce soit un problĂšme. Nous dĂ©clarons donc un revenu nĂ©gatif chaque annĂ©e (en gros les intĂ©rĂȘts d’emprunts et autres dĂ©penses) 🙂. Mais c’est vrai que c’est un cas un peu atypique apparemment.

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